并购调控长效机制2017年楼市四大趋势盘点

摘要: 尽管最后一个月的数据尚未披露，但克而瑞研究中心预计;按2016年12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算，当年全年销售面积将破15亿平方米，全年销售金额有望突破11万亿。

尽管最后一个月的数据尚未披露，但克而瑞研究中心预计;按2016年12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算，当年全年销售面积将破15亿平方米，全年销售金额有望突破11万亿。

但是，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2017年无疑是开发商又一个大考。2016年已过去，2017年全新开始，中国房地产市场何去何从?

趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升

2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。

对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。

热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。

趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎

中国指数研究院数据显示，2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。

2015年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有126个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案，中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……

上述收购是去年行业收购大战中的缩影，也是冰山一角。未来大型房企将加速整合并购中小房企可，行业集中度进一步提升。

趋势三：未来楼市趋稳

中原地产研究中心统计数据显示，截至2016年12月29日，全国住宅类土地单城市出让额排名前50的城市合计出让住宅用地20841亿，比2015年同期上涨幅度达到了48.4%。

伴随着中国城镇化进程加速，上述核心城市房价不断升高，而这些城市在人口、教育、医疗条件的优势使得人口不断流入。

“当下市场在连续重磅政策的影响下，开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，市场未来的调整期将维持6～9个月。这一轮市场的调整幅度要看信贷收紧的尺度。”中原地产首席分析师张大伟指出。

趋势四：调控长效机制加快落地

方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示，稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小，只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。

夏磊指出，面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通;增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。

同策咨询研究部总监张宏伟则提到，建立楼市基础性制度和长效机制是重点之一，比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法。未来建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。

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