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三线城市房价在飞万科持巨幅地块待时而动

发布时间:2019-10-18 02:06:59 阅读: 来源:电动阀厂家

当“北上广”等城市房价日趋平稳时,众多三线城市房价涨幅已经超过100%

从北京回家探亲的刘女士惊讶的发现家乡的房价涨得太离谱,刘女士家在河南省某中部城市,年人均收入仅为1万多元,2009年底房价才每平米千元多,到了2010年年底已经涨到3000元/㎡起价的程度。

而且,新开盘的房子几乎一售而空,只余高层住宅待售。

刘女士感叹,短短一年左右的时间里,老家的房价已经翻倍,而位于城市核心地段的房价涨幅则更高。据了解,该市2010年居民人均可支配收入增长不过8.5%。显然,房价涨幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。

据记者调查显示,该市的情况并非个例。2010年,号称“史上最严厉调控年”,楼市调控政策满天飞之余,三线城市已经悄然“接力”一、二线城市,局部地区房价翻倍增长。

受楼市调控影响较小

三线城市房价“在飞”

2月10日,《证券日报》记者致电河南郑州市一位资深的地产业内人士,据她介绍,近两年郑州的房价上涨的比较快,因此周边郊县的房价的涨幅亦较大。“从去年4月份到现在,涨了也有1000块钱了吧”,该名人士同时还对记者表示,三线城市受楼市调控政策“影响基本不大”。

“基本上,在售项目一开盘或是排号,人气都非常旺”,上述人士表示,越接近郑州市,房价越高。“像郑州市内大概在6000/㎡以上,郊县地区也有达到4000元/㎡的了。”目前,郑州及其郊县的房价与当地居民收入相比,“肯定是不匹配的”,上述人士对记者表示,“房价涨得还是比较离谱的”。

河北邯郸地区也不例外,记者向当地市民了解到,2010年年初,邯郸的房价均价在3800-3900左右,而时至今日,均价在4700-4800之间。其中,位于市中心的期房均价不到6000元/㎡,而核心地段现房最高成交价已经达到7500元/㎡了。即使按照全年房价平均上涨1000元来计算的话,邯郸市的房价涨幅也近三成!

邯郸市人均收入并不高,一般工薪阶层也就在一两千左右,相对于收入来讲,“房价还是很高的”,邯郸市民杜先生接受记者采访时如是说。

另有哈尔滨某郊县城市为例,该城市总人口85万人,其中非农业人口19万人。公开资料显示,2010年该市人均年收入刚刚过万。

然而,这个城区面积仅仅为17万平方公里的小城市,2010年的商品房均价也已经高达2700-2800元/㎡。“估计房价还得涨,核心地区的房价已经到3000多了”。2月10日,一位资深开发商在接受《证券日报》记者采访时表示,“到了今年秋天,房价至少得涨到3500元/㎡,以我的经验来看,涨到3800元/㎡都有可能”。

据该名开发商介绍,2009年本城的房屋均价不过1800-1900元/㎡。时隔一年,每平米商品房价格上涨了1000元/㎡左右,涨幅超过50%。

一个人均年收入刚刚过万、地处东北的小城市,缘何能出现房价2年内翻倍的预期?

房价仍旧会上涨

成本推动、需求拉动是主因

2月10日,上文提及哈尔滨某卫星城的开发商在接受《证券日报》记者采访时表示,目前很多农村人口开始进城,除去收入增加的因素外,还有很多农村家庭是为了孩子能够在城市读书而买房,“农村和城市居民购房,算是一半一半吧。”

不过,投资性需求也不在少数。据该名开发商介绍,有很多家庭有两三套房子,但是仍旧继续购置,“涨得太快,买房子等着涨价”。据他说,目前本城购房者仍旧以按揭方式居多,尤其是投资性需求者,“虽然本城贷款政策一直不能称之为宽松,但几乎都会选择按揭的方式供房,省下现金可以用作其他用途”。

除去需求拉动外,该名开发商认为,成本上涨是影响房价“起飞”的最重要的因素。据他介绍,三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分:土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本:

“建筑和人工成本在持续增加,地价也在涨”,但最令开发商觉得头疼的还是动迁安置费用。目前,动迁安置费用并没有一个标准,政府在拆迁过程中最多起到协调作用,一旦出现“钉子户”,很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算,诸多费用加起来,今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡,“要是卖的低于这个价格,连本钱都收不回来”。

上述开发商向记者无奈的表示:“向我们这类小城市,它根本没多大利润”。他的理论是,小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动,否则的话,没有利润,开发商也就没有动力去从事楼盘开发——“房价要是不涨的话,城市根本就动不了。”

“以我在本城这么多年开发的经验来看,我自己认为到了今年秋天,房价涨到三千七、八都有可能”,该名开发商说,“否则开发商连利息钱都赚不会来”。原来,很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款,其部分资金来源是民间借贷,有些借款的利率高达20%。

而河北邯郸的投资性需求也在房价上涨中“给力”。据《证券日报》记者了解,相对于邯郸市的需求来说,2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响远逊于一线城市,投资性需求依旧为数众多——有业内人士向记者表示,“我认为占不少比例,高档小区的空置率还是挺高的。”并且,“如果是好的位置开盘的话,还是会抢购。”

恒大、万科已进入三线城市

手持巨幅地块待时而动

上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示,去年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业。“我们这里还是存在地方保护的,一直是建业等老牌开发商为主进行运作”,该名人士介绍道,万科、万达和恒大只能算是刚刚入驻郑州。以万达为例,虽然手中持有数幅地块,但也仅有一块地开始动工;而上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主,“郊县拿地较多”。

2005年,郑州市提出“郑汴一体化”的官方战略发展计划正式提出,规划之一就是将开封作为郑州都市圈的功能城市,将郑州的部分教育职能逐步向开封转移。“像恒大、包括万科在那里都有地,数量还挺多的,但是都还没有完全开发”。

虽然,上述大型房企尚未有所动作,但是据上述业内人士介绍,郑州市外来人口日益增多,城市持续外扩,“目前郑州市三环以内,7000元/㎡的房子都找不到了”。郊县的发展可谓是潜力无限,“万科、恒大拿的地块项目都在那里”,该人士声称,“郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需求来看,房价是稳涨的”。

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